长租公寓:忙着倒闭、忙着上市

2019-11-21 15:06:21

[摘要] 长租公寓暴雷潮这两年,长租公寓行业进入了一个暴雷不断的状态。截至目前,据不完全统计,已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而宣告破产。今年8月,长租公寓乐伽公司就发布公告,称因公司经营不善,无

10月3日,河南月如资产管理有限公司(以下简称“月如公寓”)以其官方公开号码发布公告。通知中提到,“由于市场变化、自组织和管理能力不足等主要原因,公司投入巨资装修和分配的1600多套公寓目前面临巨大的运营和财务压力。公司的原股东和管理层已尽最大努力通过各种渠道积极自救,但没有一个取得明显的成效。目前,他们无法维持公司的正常运营,也不愿意接受并购。”

根据公告,郑州碧森三角洲公寓管理有限公司(郑州创世房地产营销战略有限公司的控股子公司)对月如公寓进行了合并重组。

然而,不到10天后,据大河报《大河财经》报道,郑州碧森三角洲公寓管理有限公司宣布有意终止对月如资产的收购,只剩下月如公寓的封闭之路。

据悉,月如公寓成立于2014年2月,定位于为客户提供超出预期的优质公寓产品和服务。月如公寓从成立之初,就像其他长期公寓一样,经历了一个快速发展的时期。在大规模扩张后,仅在过去五年里,这位家长的公寓租金就大幅上涨。

长期租赁公寓

在过去两年里,长期租赁公寓行业已经进入持续暴力状态。据不完全统计,到目前为止,多达25位租房的家长因资金链断裂和管理不善而宣布破产。

许多长期出租公寓品牌,如公寓、良好的出租和生活、爱情公寓、优秀的租户、辛凯亚洲、丁佳公寓、杭州德裕等。先后揭示了资本链的问题。

今年8月,朗租公寓(Long Rent Plastice Lega)公司发布公告称,由于公司管理不善,无力履行合同,公司已尽最大努力通过各种渠道积极自救,但未能取得成效。该公司已经停止营业,关闭了所有业务,留下大量员工,没有营业收入,无法偿还客户所欠债务。

莱加公司(Lega Company)表示,经过仔细思考,已经深刻认识到该公司“高投入低产出”的商业模式存在巨大缺陷,给长期租赁市场带来了巨大风险,加上内部管理制度缺失等诸多问题,导致其目前面临关闭所有业务的局面。

在Lega宣布停止运营之前,它也引起了许多租户和房东的不满。网民们抱怨说,他们刚刚通过“乐嘉公寓”支付了一年的租金,但面临着被房东赶走的困境。

今天,月如公寓的房客和房东也面临同样的问题。房客没有房间出租,房东也没有房间出租。

烧钱是唯一的出路?

“长期公寓行业正在过冬,”一位业内人士告诉Caijing.com。这些封闭的长期公寓大多因资本链断裂而关闭。原因是长期公寓的运营成本太高。“目前,整个长期租赁公寓的运营模式过于单一,运营成本非常高。主要成本来自装修和人力。因为这个行业没有障碍,如果你想比别人做得更好,你必须要么装修得更好,要么服务得更好,简而言之,你必须烧钱。”他说。

他说一些公司有支付水电费的服务。房客可能认为每月只有几美元,或者最多200到300美元,但事实上公司有大量的手术室,例如20,000个房间,每月5,000到6,000万美元,所有这些都需要钱。一个非常小的服务接触需要大量的人力和物力来实现。

除了高昂的运营成本之外,整个行业还混有好人和坏人。“这个行业没有技术壁垒,所以门槛很低。目前,市场上不同公司的产品差别不大。目前的情况是,那些追求规模的人、那些不赚钱的人、那些不追求规模的人和那些玩小游戏的人赚不到多少钱。”内部人士告诉Caijing.com..

青科公寓不久前提交的招股说明书也证实了这一点。亏损是长期公寓的常态。

青科公寓招股说明书显示,青科在2017财年和2018财年均处于亏损状态,净利润分别为-2.45亿元和-4.99亿元。截至2019年6月30日,青科在2019财年前三季度的亏损为-3.73亿元,同比增长16.72%。

仅看今年的数据,青科2019年第二季度的经营亏损为1.21亿元(约合1765万美元),上季度为1.03亿元,去年同期为1.17亿元。营业利润率为-39%,而去年同期为-51.5%,上一季度为-35%。

此外,随着市场的竞争,对长期公寓服务的投资也在增加。青科公寓招股说明书显示,租金收入分别占2017年和2018年总收入的97.35%和89.55%。截至2019年6月30日的九个月内,租金收入占总收入的88.29%,即增值服务占近12%,包括宽带网络、公共事务、绿色客户偏好和房东或租户的补偿。

青科公寓增值服务的比例从2017年的2.65%上升到今年的近12%。从这组数据可以看出,长期租赁公寓行业的竞争也越来越激烈。只有不断改善基础设施和服务,才能提高用户的占用率,从而导致增值服务逐年增加。

它是要破产还是要上市?

从目前已经下跌的长期租赁公寓来看,资本链的断裂仍然是一个致命的问题,租赁贷款仍然存在很大的风险。租赁贷款是指承租人向第三方金融机构或p2p点对点贷款平台申请信用贷款。该机构一次性将相当于一年租金的资金借给长期租赁公寓平台。长期出租公寓平台没有将所有资金交给房东,导致资金占用。表面上,租户每月支付租金,但实际上他们每月偿还贷款给贷款机构。

通过“租赁贷款”,长期租赁公寓平台可以实现“以租带租-租赁贷款融资-以房带屋”的快速扩张。对此,深圳互联网金融协会指出,“租赁贷款”商业模式“形成了资本池与期限不匹配、高杠杆、高风险”。

青科公寓也有隐藏的风险。根据招股说明书,其主要收入来源是租赁贷款资金。截至2019年6月底,青科公寓65.2%的租户采用了租赁贷款,未偿还贷款本金8.726亿元,预付租金总额7.9亿元。在租赁贷款模式下,一旦资本链断裂,租户和房东将陷入尴尬境地,无法避免损失。

下跌的长期租赁公寓的唯一方法是购买和关闭。今年1月,蛋壳公寓公司宣布,战略收购中的著名长期租赁公寓运营商(全资拥有2亿美元(包括现金和债务))喜欢租赁。

今年2月,遇见在其资本链被打破后被麦嘉公寓收购。今年3月,因“租金贷款”资金链而破裂的苏州雷萨克公寓(Suzhou Lestack Plastice)被蜜蜂村网络技术公司收购。

除了收购,或许剩下的更好选择是ipo。青科公寓计划在纳斯达克上市,预计筹资逾1亿美元。如果计划进展顺利,青科公寓将成为海外上市的第一批长期公寓。

早在以前,业内就有很多传言称蛋壳将在美国上市,包括有报道称,自由公司计划于2020年在美国进行首次公开募股(ipo),可能筹资5亿至10亿美元。

在最近的一次媒体采访中,自由首席执行官林雄表示,长期租赁行业从初创期开始就进入了集约化培育期,自由不会急于开始ipo。

长期租赁公寓目前正经历一个重组期,既有上市潮,也有雷暴。即使青科公寓提交招股说明书,这并不意味着其ipo将一帆风顺,整个行业仍将面临在扩大规模的同时降低运营成本的挑战。

站在房地产的“十字路口”,行业共鸣在深处激荡,兴奋与困惑交织,仿佛回到了历史起点。凤凰地产(Phoenix Real Estate)发起“城市对”全球房地产价值清单评选活动,从时代人物、时代标志、时代事件和时代声音四大评选维度审视行业热点,并通过在线投票专家的双重认可进行评价。

庆祝新中国成立70周年,记录行业热点,在房地产领域传播正能量,点击图片参与网上评选。

有关更多详细信息,请查看特殊主题:价值列表中的城市。

链接:https://ihouse.ifeng.com/column/news/index

广东11选5投注 快三娱乐网站 快乐十分钟投注 江苏福彩快三 山东11选5

图文新闻

热点新闻

推荐

最新

© Copyright 2018-2019 mp3kan.com 六会门户网站 Inc. All Rights Reserved.